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100個買村屋注意事項-終極全集2020

100個買村屋注意事項-終極全集2020版

如果你準備買村屋，或者已經住緊村屋，但有朋友問你意見，你有呢個終極全集就可以扮下專家啦！

以下係累積本人多年村屋地產經驗所得，共有100項會遇到既問題。

你可以根據以下列表去考慮一間村屋是否值得購買，或者評估該單位既價錢是否合理。

即刻睇下有冇邊樣你係唔知既~

由於以下內容太長，

建議你可以用瀏覽器的搜尋功能Ctrl+D去搵你關心既內容。

1. 路權

大部分單幢村屋未必會有道路使用權Right of Way，即使屋苑式村屋有路權文件註冊，亦都要注意屋苑閘出到政府路中間有冇私人地。

試過有新買家買完間村屋一段時間後，門前出入口私人地既業主先通知新買家冇權使用呢個路段，除非交若干「過路費」先可以簽路權文件比新買家。

有時有啲村屋雖然賣得平，但可能暗藏埋伏，事後先知有額外成本，得不償失。

1. 分層契

有好多人為左慳物業印花稅，會用「分契」的方式將多個物業拆售，分契即是把一個業權分拆為幾個業權，全幢村屋透過分契將不同樓層分拆為數個業權。

如果本身一幢過既村屋要做分契，需要搵則師同埋透過律師樓辦理，並於土地註冊處登記。

委任律師辦理分契手續的時間及所需費用會因應不同律師行及樓價等因素而有所不同。

建議先向律師樓查詢辦理手續所需既時間，如果唔係有機會唔夠時間成交。

有關上述行為涉及一定程度既法律風險，不排除稅局有可能追討稅款。(本身建築時已經做分層設計既村屋除外)

1. 批租年期

於物業查冊第一頁，會註有年期。新界大多數私人物業既土地使用權會於2047年6月30日到達批租土地的年限。到時政府會否免補地價「自動續租」，暫時言之尚早。

1. 大廈公契 Deed of Mutual Covenant (DMC)

村屋一般會有大廈公契，大廈公契（簡稱「公契」）的條款對村屋各層業主均有約束力。

當發展商與首位業主簽訂公契後，其後的業主都受該公契約束。

基本上，公契會列明有關大廈既管理、居住及使用規則，而一份詳盡的公契可多達一百多頁，其中既條款可能包括：

• 住宅單位是否可用作商業活動﹔

• 界定大廈既公用地方﹔

• 單位業主須遵守既規則﹔

• 如何聘用大廈管理人（或管理公司）﹔

• 如何為大廈保養或維修既問題作出決議﹔

• 由誰人及如何決定管理費既金額。

1. 業主身份

做得查冊一定要關心下邊個係業主啦，享業主資料一欄，可以睇到歷任業主既資料，同埋睇下佢當時買入係幾多錢作價。

值得一提，當兩個人或以上同事擁有該物業，可以以兩種方式持有:
a. Joint Tenant (聯權共有)
b. Tenant in Common (分權共有)

Joint Tenant 俗稱叫「聯名」或者「長命契」，即係所有業主聯權持有該物業，如果其中一方不幸離世，物業業權就留下給餘下既一方。

Tenant in Common 即係以百分比比率方式持有業權，主要分別是一方不幸離死，該業權會根據其遺囑分配業權，如沒立遺囑，則以法庭受予其至親的親屬。

1. 送契樓

如果在查冊上看到Assignment(轉讓契)，但沒有填上Consideration(成交價)，除非該轉讓有法院令(例如離婚官司、遺產承辦)或居屋轉名，很大有機會是送契樓，銀行5年內是不會承造按揭。

1. 無契/缺契

如查冊上出現“Statutory declaration as to loss of title deeds”，即表示物業係無契或缺契。

有機會係業主唔見左或者當年理民府發生過火警時燒左，可以嘗試去地政處宣誓補返，或者搵律師樓從田土廳勾回樓契影印本，並已宣誓是 certified true copy。

呢種補契一般都會被視為業權瑕疵，銀行通常都唔會承造按揭。

如果買家懵然簽臨約，以及在查冊正本上簽名，之後即使律師樓通知物業無契或缺契，買家亦不能取消交易；無契樓銀行批出按揭或有障礙(就算賣家肯馬上到律師樓宣誓取核證副本)，最壞情況是撻訂。

1. 地段索引圖Lot Index Plan

基本上地段索引圖Lot Index Plan係買村屋、買地必備既工具。雖然一切都係以最後測量結果為準，但本身Lot Index Plan都係好有參考價值。

Lot Index Plan可於地政署購買，或於上網訂購。

按產品>地籍測量記錄>地段索引圖

花園是否入契

買得村屋通常都係為左戶外空間，所以大花園成為好多人既偏好。要注意既係有好多時圍起左既花園，未必係全部入契。睇地段索引圖就可以知有冇圍過界，有冇圍到其他私人既地或者政府地。

花園地界

見到地段索引圖中虛線部分就係地界。配合物業查冊去查每一塊地既業權，就可以知道實際花園既範圍有幾大。

寮屋

1982年及1984-1985年，寮仔部登記全港所有寮屋，詳細記錄每間屋既面積、高度、居住人口等資料，當時聲稱係為左比居住享寮屋既居民獲得「上樓資格」（即沒有紀錄在案的居民不會獲得遷居公屋資格）。

寮仔部會享已登記既寮屋上用紅色字寫上建築物尺寸及地段編號，而內部檔案更係詳細列明寮屋各部分的建築材料及用途，諸如木搭廚房、鐵皮豬欄，屋前有幾多面積既農地等等。 此等有檔案紀錄的寮屋會獲發牌照，稱為臨時屋牌照。

自此以後，任何新建既寮屋都不會獲發牌照，係非法寮屋。

坊間對寮屋有多個稱呼，分別係牌照屋、紅字屋、臨時屋、寮仔屋。

寮屋可以起享私人土地上或政府地上。享地段索引圖上會有TS(Temporary Structure)既字眼。

要留意既係寮屋一般只可以用返同原物料同樣既材料修葺，但係唔可以拆左佢重建。

有關詳情可以上寮仔部網頁查詢︰

https://www.landsd.gov.hk/tc/images/doc/scpp_c.pdf

寮屋係唔可以轉名，即係如果你想買，最多只可以買到塊地，地上面既寮屋係不能夠轉名，亦都唔可以申請銀行按揭。

甚至有人會頂讓官地上既臨屋，只係轉左啲水費單、電費單就當交易完成，實際上係冇業權轉讓。